Eierseksjoner (selveierleiligheter)

 

En eierseksjon er i eierseksjonsloven definert til å være: ”…sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen”. Med andre ord kan man si at man eiere selve enheten (som oftest en leilighet) og så eier man det øvrige (fellesarealer og bygningskroppen) i sameie med de andre eierne. Dette i motsetning til et borettslag hvor man ikke eier selve leiligheten, men en andel i det selskap som eier bygningen og så har man en uoppsigelig borett og enerett til en av boenhetene.

Med andre ord kan man si at man eiere selve enheten (som oftest en leilighet) og så eier man det øvrige (fellesarealer og bygningskroppen) i sameie med de andre eierne. Dette i motsetning til et borettslag hvor man ikke eier selve leiligheten, men en andel i det selskap som eier bygningen og så har man en uoppsigelig borett og enerett til en av boenhetene.

Nå er det ikke lengre så stor forskjell på eierseksjoner og borettslagsleiligheter, men det var det tidligere. Eierseksjoner fikk økt popularitet på 60-tallet på grunn av datidens prisregulering, bolig- og skattepolitikk. Årsakene kan nok henføres til tre-fire hovedgrunner, hvor den første er at det ikke var prisregulering på disse i motsetning til borettslagsleiligheter. Videre fikk den som kjøpte en selveier fullt fradrag på renter på lån som ble tatt opp, i motsetning til borettslagsleiligheter hvor det ikke var fradrag. Og man kunne dessuten selv bestemme hvor mye egenkapital man ville binde i kjøpet. På toppen av disse fordelene føltes det nok for mange bedre å eie egen bolig fremfor å leie den, slik man gjorde med borettslagsleiligheter tidligere.

Driften av sameier med eierseksjoner reguleres av eierseksjonsloven av 1997 og den tar for seg hva som skal til for å seksjonere og gjennomføringen av det. Størsteparten av loven omhandler forholdet mellom sameierne og hvordan de skal organisere seg i form av styre og generalforsamling og stemmeregler for viktige og mindre viktige regler.

Drift av eierseksjoner medfører en rekke juridiske problemstillinger og det kommer stadig konflikter opp til overflaten på grunn av uenighet mellom eierne. Det kan være fra uenighet om blomsterbeplantning til dyrehold og til mer juridiske problemstillinger som om det for en kreditor er tilstrekkelig å saksøke styret eller må hver og en seksjonseier saksøkes i en tvist mot sameiet? Hvor mye kan en seksjonseier endre på sin boenhet uten at de øvrige kan komme med innvendinger og kan han nekte naboene/vaktmester/styre tilgang til enheten? Hva skal man gjøre med en medeier som plager medeierne og ikke betaler felleskostnader? Kan han kastes ut av et sameie? Disse og mange andre spørsmål er vi behjelpelig med å besvare overfor både styrer og enkeltpersoner (seksjonseiere), og er det allerede oppstått tvist vil jeg bistå med veiledning og prosedyre overfor domstolene

 

Aksjeleiligheter

Aksjeleiligheter er veldig like borettslagsleiligheter i organisasjonsformen. I begge tilfeller er det et andelsselskap som eier bygningene, og selskapet eies igjen av medlemmene i andelslaget. Andelseierne eier ikke selve boligen de bor i, men en del av det selskapet som eier gården, og så har de en uoppsigelig og eksklusiv borett til en bestemt bolig.

Det som skiller formene er at boligaksjeselskap i hovedsak reguleres av bestemmelsene i aksjelovgivningen, mens borettslag reguleres av borettslovene. (Lov om borettslag og lov om boligbyggelag).

Regler om for eksempel innkalling og gjennomføring av generalforsamling i boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven, mens man må til borettslagloven for å finne bestemmelsene som angår boretten til boligene. (Borettslagloven kap. 5).

I praksis er det ikke stor forskjell på de to eieformene, men man finner betydningsfulle ulikheter i kravene til flertall for visse viktige generalforsamlingsvedtak. Det innebærer bl.a. at man i et boligaksjeselskap ikke trenger det samme kvalifiserte flertall for disse beslutningene, og dermed behøver man ikke være så mange aksjeeiere som er enige for å få et viktig vedtak gjennom.

Merk!
Det er etter dagens lovgivning ikke anledning til å organisere nye boliger etter boligaksjeselskaps modellen. (Gitt at formålet er det samme som for borettslag; å skaffe borett (bolig) til andelseierne i lagets eiendom). De som allerede er opprettet før forbudet trådte i kraft kan videreføres.

Obligasjonsleiligheter

Obligasjonsleiligheter er en spesiell form for borett. Det sies at man har kjøpt seg en obligasjonsleilighet, men det er ikke helt riktig for man blir ikke eier av en slik leilighet. -Man leier.

Det som skiller denne typen leie fra en ordinær husleiekontrakt er at man - for å få rett til å bo der – yter eieren et lån(innskudd). Dette lånet gir leietaker et vesentlig sterkere vern enn ordinære kontrakter. Man fikk pantesikkerhet for lånet og utvidede leierettigheter. Man kunne bl.a. ikke sies opp før lånet var tilbakebetalt til leietaker og aldri før det var gått fem år.

En av ulempene med denne leieformen var at mens naboens eierleilighet steg i verdi så fikk man i utgangspunktet ikke ta del verdistigningen. Når man skulle flytte fikk man naturligvis innskuddet tilbake, men hadde ikke krav på å få mer enn det man lånte utleier.

Det er i dag ikke lengre tillat å inngå nye kontrakter hvor man yter lån til eier på denne måten. Men de forhold som allerede er inngått før forbudet trådte i kraft får leve videre. De reguleres av kapittel 9 i den gamle husleieloven som er opphevet da den nye kom i 1997, men altså med unntak for kap. 9.

Bor du i en obligasjonsleilighet eller vurderer å leie en, bør du sette deg godt inn i hva det er du egentlig ”kjøper”. Vi er behjelpelig med å lose det gjennom de uklare og ukjente forholdene rundt obligasjonsleiligheter.

Andelsleiligheter (borettslag)

Et borettslag er et andelslag (samvirkeforetak) som har til formål å skaffe andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i foretakets eiendom. Ved å eie en andel i samvirke- foretak får man en uoppsigelig og eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig.

Man eier ikke selve enheten, men har enerett på å bruke den og bruksretten er uoppsigelig. Før den nye loven om borettslag kom i 2003 ble boretten betraktet som et rent leieforhold som ble regulert etter husleielovens regler. Nå er det inntatt et eget kapittel om boretten i borettslagsloven kap. 5. Her behandles både andelseiers bruk av boligen og utleie eller annen overlatelse til andre.

I tillegg til begrensede muligheten for utleie til andre er problematikken rundt forkjøpsrett og vedtekter et vanlig tema i borettslag som man ikke har så ofte i boligsameier. Kjøper man en borettslagsleilighet må bør man ha satt seg inn i hva det innebærer av fordeler og ulemper i forhold til andre leieformer. Særlig er det viktig er det å være oppmerksom på hvordan andelslaget har finansiert byggingen av eiendommen.

Det har i de senere år vært useriøse utbyggere som har unnlatt å opplyse om hvilke kostnader som ligger skjult og som først kommer til syne på et senere tidspunkt. Det er derfor viktig å få oversikt over totalprisen. Den er sammensatt av prisen man betaler for boligen og den del av fellesgjelden som kjøper skal betjene via månedlige betalinger av felleskostnadene.

Et sentralt punkt i den senere tids lovgivning er at kjøper skal orienteres klart og tydelig om hva fellesgjelden vil utgjøre etter en eventuell periode med avdragsfrihet.

Advokatfirmaet Fjeldstad bistår deg som andelseier i alle saker som gjelder deg og ditt borettslag. Vi bistår også borettslag med rådgivning om drift og behandling av saker overfor andelseiere.

 

Boligbyggelag

Et boligbyggelag er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annet vis å forvalte bosteder for andelseierne.

Boligbyggelagets hovedoppgave er å bygge boligene, ikke å drifte de. Det gjorde de tidligere, men etter at et boligbyggelag fikk bygget ferdig eiendommen mistet nok andelseierne noe av engasjementet til å bygge videre. Dessuten kan det å bygge store eiendommer innebære en stor økonomisk risiko og det var uheldig for de ferdigbygde eiendommene å lide for nye byggeprosjekter. Derfor ble driften utskilt i egne ”driftsselskap” borettslagene.

Det er en egen lov om boligbyggelag av samme dag som borettslagloven (6. juni 2003). En fellesbetegnelse er borettslovene. Den inneholder regler om stiftelse av boligbyggelag, krav til kapital og regler om styringen av det.

 

E-mail: post@advokatfjeldstad.no